商业地产的空置率居高不下 地产商业主都犯难

　　内容摘要：SOHO中国有限公司（港交所：410）前身北京红石实业有限责任公司，成立于1995年，是中国大陆一家商用房地产发展商，集中于北京市中心发展及销售商用物业。SOHO中国现时是北京最大的房地产发展商。公司创办人是潘石屹和张欣夫妇。SOHO中国的主要核心理念是"只在最高端的城市开发高档物业"。

    驻马店房产在线讯：转型中的SOHO中国，近日招致多位商铺业主和租户的不满。不少业主向媒体反应望京SOHO(楼盘资料)商业氛围冷淡，商铺招租困难，投资出现亏损。据驻马店房产在线小编搜集各方面信息发现近日，相关媒体走访望京SOHO时发现商铺空置的情况比较严重。而数据显示，SOHO中国2015年净利润下滑86.8%。

　　然而SOHO中国并非个案。统计数据显示，全国范围内写字楼平均空置率18%，商业营业用房（即商铺）空置率高达30%。

　　商铺萧条冷清 业主亏损抱怨　

　　“上一位租户已经搬走3个多月了，到现在也没有新的租户。”望京SOHO的一位业主对媒体说，“即使租金从8元/平米降到6元/平米，也没有人租，现在空置的商铺越来越多。”这位先生告诉媒体，他当时之所以投资是看中了这个地方的开发商和升值空间，但买下商铺已经两年多了，到现在为止还是一直处于亏损状态，盈利遥遥无期。　

　　而媒体走访调查发现，这样的情况并不是个案，望京SOHO的多位业主都表示，物业收费比较高，限制比较多，商业氛围冷淡，他们手中商铺出租率也很低，投资到目前为止并没有收益。　

　　媒体通过实地走访发现，望京SOHO商铺几乎全是萧条冷清的境况。大厦底层的商铺，广告牌一目了然，但是店内氛围不佳，鲜有客人。一眼望过去不管贡茶、咖啡馆还是快餐店等都是空空荡荡，一些店里的服务员坐在店内无聊地玩起了手机。　

　　望京SOHOC座三楼只有一两家餐厅，整个五楼全部空置，都被巨大的SOHO广告纸贴着，六楼的商铺也将近一半都是空着的，有些商铺贴着“业主直租”的广告。　

　　据媒体的了解，不仅仅是望京SOHO的商铺存在大面积空置的情况，位于东二环朝阳门外的银河SOHO，其内部的商业区也是客流量很少，上下四层的商业区内，只有20%左右的店铺处于经营的状态。　

　　在2015年3月份，SOHO中国发布了2015年的年报。据年报显示，2015年SOHO中国实现营业额9.95亿元，同比2014年下降83.7%；毛利润为7.34亿元，同比下跌74%；净利润为5.38亿元，同比下降86.8%。　

　　“大幅下降在意料之中，这是因为我们在转型。”SOHO中国董事长潘石屹这样表示。从销售物业转变为持有出租物业，即“售转租”的模式是SOHO中国在2012年确立的转型方向。自SOHO中国2012年8月宣布从“开发销售”向“开发持有”模式转型以来，公司主要业绩连年下滑，其中营业额、净利润等核心指标连续三年大幅下跌。

　　商铺空置成普遍现象？　

　　商铺的高空置率是SOHO中国转型不力的独有现象还是“窥一斑而知全豹”？就此，媒体了解了全国其他一些地方的情况。　

　　于先生于2012年在郑州东区的商务中心区购买了一处面积140平米的商铺，但是至今都是自用。“说是自用，其实也就是闲着，租不出去也只能闲着。”于先生说，“交了钱后开发商资金链断了，等了很长时间才拿到房，铺子到手了楼也成‘鬼楼’，当时借的款投资商铺，全都打水漂了，到现在借的钱还没有还清”。于先生告诉媒体，郑州类似的烂尾楼、鬼楼以及空置商铺是普遍现象。

　　而据媒体了解，在成都，和着名的商业街春熙路仅一街之隔的第一城（资料、团购、论坛）购物中心也遭遇着冰火两重天，很多商家倒闭搬走，剩下大量空铺子。　

　　相关机构的数据也显示，截至2015年年底，全国写字楼平均空置率18%，商业营业用房（即商铺）空置率高达30%。而按照国际同行惯例，商业地产的空置率在5%---10%之间为合理区，空置率在20%以上为严重挤压区。足以看出商业地产空置率情况的严重。　

　　根据该机构的数据，全国主要城市中，杭州、武汉、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%，沈阳、重庆、长沙都超过30%，无锡情况更是严重，甲级写字楼市场的空置率超过了50%。

　　“不管是从大的方面的商业来说还是从小的方面的商铺来说，全国各地的供应量都存在严重过剩的情况，这是一个大背景。”一位地产联盟的权威人士向媒体这样解释。他表示，在这一大背景下很多商业地产采用散售的模式进行分割销售，从而使得商铺没有统一的形象，在招商过程中引不进来主力店，加上缺乏统一高效的运营管理，所以商业项目的问题比较突出。

　　相关专家则告诉媒体：“因为现在房地产过热，租金比较高，实体经济确实是承担不了这么高的租金，这是全国普遍的现象。另外，互联网对实体经济的冲击也是一个原因。”

　　媒体在走访望京SOHO时，也有一位餐饮商户告诉媒体：“大概的算一下，租金差不多占到我们营业成本的20%，这远远高于餐饮业5%左右的平均水平，又加上客流量小，所以入不敷出。　相关专家告诉媒体：“现在的商业区很难再规划，只能说未来的商业规划要引起警觉，减少商业区和商铺的供应量，规划商业的时候考虑商业存活的可能性，是不是符合商业发展的规律。”　

　　在楼市“去库存”的大背景下，房地产库存结构性问题也逐渐暴露。多家机构的统计数据显示，与住宅面临的高库存相比，商业地产的库存问题更令人担忧。

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