在建房屋中90%未卖出楼市供求或需两年恢复正常

2020-12-11 来源：21世纪经济报道

　　泌阳房产在线讯泌阳房产在线小编了解到根据中原地产市场研究部数据，截止到目前，北、上、广、深四大一线城市住宅地块的卖地金额高达3275亿，这一数据不仅超过了去年全年的交易记录，也历史上首次突破3000亿元大关，并有望突破3500亿。

　　从楼面地价来看，一线城市成交的203宗住宅土地平均楼面价高达11781元/平方米，同比2013年的7571元/平方米上涨55.6%。

　　21世纪经济报道记者亦多方调查获悉，和一线城市的全年将创新高相比，三四线城市土地市场较为惨淡，低溢价成交为常态。

　　根据中国指数研究院的监测，全国300个城市中三四线称11月的土地仅土地出让金为269亿元，环比减少51%，同比减少79%。

　　中国房地产业协会副会长任志强(微博博客)(微博)介绍，从全国的地价来看，一线城市地价处于一个快速上涨的过程，二、三、四线城市的地价仍处于下降的趋势。

　　谈及一线城市土地市场的量价齐增，中国房地产学会副会长陈国强(博客)表示，在楼市分化格局下，受产业、资源、人口导入等诸多因素的影响，开发商都纷纷撤离三四线城市而回归至一线城市。

　　楼市供求仍需两年恢复

　　根据往年的经验来看，土地市场供应的小年，即是次年楼市成交的大年。

　　受房地产市场下行的影响，2014年的土地市场并不乐观，根据国家统计局的数据显示，前9个月，土地购置面积增速持续为负，且在10月才由负转正，同比增长1.2%。

　　在住建部政策研究中心主任秦虹看来，这一规律并不会如实反映在2015年的楼市上。

　　秦虹介绍，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的，不到10%，最高点的时候是16%，这也意味着在建房屋中90%未卖出去。

　　在秦虹看来，商品房的供应量很大，卖得少，建得多，全国总的供求关系还是处于偏松、部分过剩的状态，这也意味着，即使出台有利于房地产行业发展的政策，市场的恢复也需要一定的时间。

　　秦虹测算，截止到6月份，算全国的供求关系，大概需要两年才可以恢复正常。

　　各地推地积极性大增

　　值得一提的是，临近年底，各地的推地积极性大增。

　　一线城市北京、上海在过去的11月迎来土地市场的供需两旺，也在12月加大推地力度。

　　根据北京市土地储备中心资料， 12月北京将继续推出6宗土地挂牌出让，光是起始价就达到了近140亿元。

　　与此同时，上海12月份将推出34幅经营性用地(剔除工业用地及动迁安置房)，合计出让面积123.32万平方米，起始总价达到177.9亿。

　　根据中国指数研究院的监测，12月首周(12月1日-7日)，40个主要城市土地推出量环比增加77%。

　　三四线城市也不例外，以济南为例，12月首周，济南市国土局分2批推出22宗国有商住建设用地，总面积达2048亩，力度之大，十分罕见。

　　长沙12月也有18宗土地挂牌截止，土地总出让面积为1626121.85平方米，环比上涨673%；挂牌出让的起始价达47.92亿元，环比上涨164%。

　　“一方面在一系列刺激消费的楼市新政出台后，楼市趋稳，房企拿地的积极性增加，地方政府也希望抓此窗口推地。”张大伟介绍，另一方面，和上市房企赶跑年度销售任务一样，地方政府年底前推地也有完成供地任务的要求。

　　不过，这也存在一定的矛盾，“从分类调控和稳定市场的角度，库存量大的地方要减少供地，去库存。”上海易居(博客)房地产研究院研究员严跃进如是介绍。

　　中房协名誉副会长朱中一也表示，年底至明年的一个重要时期，楼市的一个重要方向即是消化和盘活存量，以稳定市场。

　　在解释当前楼市存在的差异化过剩时，秦虹称，和2010年后地方政府的土地财政的推波助澜有很大的关系。“2010年之后，地方政府上了很多基础设施的项目，需要大笔资金，房价贵的地方，卖高价地，地价低的地方，多卖地，提高容积率，多收资金。土地供应大幅度的增加，容积率大幅增高，如此也导致供给量在2010年后出现了快速增长的状态。”

　　严跃进认为，虽然商品房销售在一系列新政下相比前三季度有所恢复，但供应量也在同步恢复，这也将在一定程度上减少去库存的周期。

　　“当然，从地方的角度说，土地作为重要的财政来源，一旦减少供应和成交，地方的财政收入也骤降，并将直接影响地方的工程和债务情况。”严跃进认为，长期来看，应该抓紧推进诸如房地产税改革等楼市调控的长效机制。

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